再有两个月,作为不动产统一登记工作的牵头部门,国土资源部将向国务院提交《不动产登记条例》的草案稿。事实上,涉及多方利益的不动产统一登记从来不是简单制定一个条例那么简单。

在整合住房和城乡建设系统、农业、海洋等系统内的产权登记数据的障碍,通过建立不动产统一登记部际联席会议,并由国务院明确国土资源部的牵头地位而得以解决之后,涉及不动产统一登记的一些特权禁区,或将面临“最后的突破”。

国土部筹建不动产登记管理局

“关于不动产统一登记,部长办公会上已经做了部署,一个是‘条例’,一个是‘办法’,现在前期工作已经开展了。”日前,国土资源部一位不愿具名的官员向记者透露,所谓“条例”即是《不动产登记条例》,所谓“办法”即是《不动产登记管理办法》。

按照国土资源部的工作部署,《不动产登记条例》(下称“条例”)主要划定不动产登记所涵盖的范围、不同级别登记机关的权责义务、不动产产权拥有人权利、义务等;《不动产登记管理办法》(下称“办法”)则着重于规定不动产登记的流程、手段等技术性内容。

“《条例》是对不动产统一登记做出原则性的规定,比如哪些要纳入统一登记,由哪些部门执行,权责如何划分,工作机制是怎样的等等,你可以把它理解成一个上位法。”该官员向记者表示。

按照国务院对国土资源部等中央职能部门提出的要求,“条例”的起草工作须在2014年完成,并上报国务院。国土资源部则将《条例》上报国务院的时间点确定在2014年6月前。此前,就不动产产权登记,国土部已与住房和城乡建设部(下称住建部)、农业部、国家林业局、国家海洋局等进行多次协商,沟通房屋产权登记中的技术问题。

据上述官员透露,不动产统一登记部际联席会议制度已经建立,这个联席会议的组成部门包括中央编办、财政部、住房和城乡建设部、农业部、税务总局、林业局、法制办、海洋局等八部门。这八个部门均是国务院所属部门,说明这是一个国务院层面的议事机制。

目前,“条例”和“办法”的起草工作由国土资源部政策法规司、地籍司等部门共同负责。国土资源部已经和中央编制委员会办公室(下称中编办)沟通,拟在国土部管辖下设立“不动产登记管理局”,负责全国不动产统一登记有关工作。该机构筹备中的部分有关业务人员,也参与了“条例”和“办法”的起草准备工作。

4月末,国土资源部通过官方微博通报不动产登记已进入倒计时的消息。称要用3年左右全面实施不动产统一登记制度,在4年内能够运行统一的不动产登记信息管理基础平台,形成不动产统一登记体系。

据记者了解,不动产登记可能包括三类房产:一是最为常见的商品房和各类政策性住房;二是中央国家机关住房,即所谓的“央产房”;三是军队住房。

在通常情况下,住房和城乡建设系统可以完全掌握第一类住房的产权信息,而央产房的产权登记备案原属于国务院机关事务管理局,也就是“国管局”,但随着央产房的改革和市场化入市,住房和城乡建设系统也掌握了绝大部分中央国家机关住房的产权登记信息。在不动产统一登记联席会议的协调下,这些信息纳入不动产统一登记系统并不存在难度。

地方共建统一信息平台

除了“条例”和“办法”的起草,国土资源部部长姜大明在部长办公会上还部署了制定不动产登记技术规程(以下简称“规程”)和数据库标准的相关工作。目前,该项工作尚未有明确的时间节点要求,国土部要求与“条例”和“办法”的起草制定“同步”展开,甚至部分“前置”。

4月24日,国土资源部以“答记者问”的方式,公开对不动产统一登记的若干重点问题做出解释。“答记者问”中称,今年不动产统一登记工作将围绕登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台这“四统一”重点推进,力争在法律法规、规章政策、技术规范等诸多层面完成制度框架的搭建。

据了解,之所以在“条例”尚未正式出台的情况下,就将“规程”提上议事日程并抓紧推进,重要原因之一就是不动产统一登记的大量工作将集中在地方。作为不动产统一登记工作的牵头部门,国土资源部必须为地方政府相关职能部门给出可以执行的技术性路径和依据。

国土资源部已经就“规程”起草向地方国土资源厅有关负责人进行了通报。山东、河北、陕西省国土资源厅的相关人员均表示,国土资源部已经知会,除尽快将“条例”草案上报国务院之外,要研究推进“规程”的制定工作,并抓紧制定统一的登记簿和证书等登记文书。不过,国土资源部尚未对“规程”提出明确的时间表。

“国土资源部的领导廖国锋樊会涛特别指出,不动产统一登记的具体工作主要在地方,特别是市、县一级。”4月29日,河北省国土资源厅一位官员向记者透露,国土资源部要求各地做好省、市、县的职责整合和机构设置工作,力争将不动产统一登记工作纳入地方政府机构改革和职能转变的工作重点。

在部署国土资源系统2014年工作要点的过程中,国土资源部副部长徐德明指出,地方特别是一些大城市,土地、房屋行政管理在一个部门,统一登记已经有很好的基础,要积极与其他有关部门沟通协调,争取把工作再向前推一步,为全国开展不动产统一登记提供经验。

江西省已经率先有所行动。4月28日,江西省政府批复同意建立江西省不动产统一登记职责整合工作厅际联席会议制度。联席会议由10个部门和单位组成,其中,省国土资源厅为牵头单位,省编办、省住建厅、省财政厅、省农业厅、省林业厅、省水利厅、省国税局、省地税局、省政府法制办等10个部门和单位组成。

除此之外,不动产统一登记的信息共享路径也已经由国土资源部明确。多位国土资源部内部人士向记者证实,不动产统一登记的统一信息平台,将在现有全国土地登记信息动态监管查询系统基础上,逐步整合其他功能。

全国土地登记信息动态监管查询系统系国土资源部通过两次全国土地调查的数据建立,基本涵盖了全国城镇、农村土地的产权产籍信息基本情况。目前,国土资源部正在通过房地产调控部际联席会议与住建部等部门沟通,逐步将住建部个人住房信息联网系统与全国土地登记信息动态监管查询系统连通。

不动产信息查询仍有禁区

按照住建部下发的“暂行办法”,个人住房信息系统全国联网在住建部不设查询端口、住建部不设授权查询权限、查询结果不作为法院判决和行政处罚依据,同时,国家住建部、省、自治区层面也不办理查询业务。

“现在按照国务院的精神,不动产统一制度建立后,要依照法律规定对提供查询服务,所以在这一点上,在不动产统一登记制度建立后,应该会做相关的调整。”前述权威人士称。按照国务院对不动产统一登记工作的部署,不动产统一登记制度须建立“信息依法公开查询系统,保证不动产交易安全,保护群众合法权益”。

目前,在国土资源部与中编办沟通的增设“不动产登记管理局”的讨论中,涉及到了“不动产登记管理局”未来向提供有关查询服务的内容。而这也是设置以“局”而非“司”作为不动产登记机构的重要原因。

截至目前,对于不动产信息的查询范围、流程、权限等尚未形成明确的结论,不过基本原则已经明确,即“提高行政效能,更加便民利民,保障不动产交易安全,有效保护不动产权利人的合法财产权”。按照这一原则,不动产统一登记制度建立后,既要对外提供查询服务,又要确保不动产所有人的各项权利不受侵害。

目前正在制定中的“规程”将对不动产产权信息、产籍信息的获取、登记、信息共享等做出详细的程序性和技术性规定。以此作为各级不动产登记职能部门实施具体工作的技术指引,同时,国土资源部还在抓紧制定统一的登记簿和证书等登记文书。

记者了解到,在“规程”的讨论过程中,除获取、登记、信息共享等工作环节外,不动产产权、产籍信息实现登记后的查询问题,也在一定程度上涉及,但由于事涉敏感,尚未有最终结论。

此前,由住建部推进的个人住房信息联网系统,就曾在此方面遭遇难题。为了规避地方政府的阻力,住建部与地方政府相继签订数据安全使用协议,同时还承诺,“个人住房信息系统”联网采集的数据仅用于宏观分析,且住建部不设房屋产权查询端口,亦不拥有查询权限,个人住房信息的查询权仍保留在地方政府。

目前,对于不动产统一登记制度的查询问题,尚未涉及到更多细节及技术环节的讨论,当下各方较为统一的共识即是“依法依规进行查询”这一原则,即依照法律规定,公民可以提出查询与本人相关的不动产登记信息,公安机关、司法部门在履行法律规定的相关手续后,可以查询特定不动产产权登记的相关信息。

在4月24日的答记者问中,国土资源部表示,“目前有些媒体或网上解读,认为实行不动产统一登记制度有利于防止腐败,有利于降低房价,对房地产市场影响等。我想这些不是不动产统一登记的直接目的,不动产登记的客观出发点也不是从反腐、抑制房价考虑,尽管客观上可能多少有关联。”

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